自《物业管理条例》将“物业管理企业”的名称修订为“物业服务企业”以来，似乎业内正在认同“物业管理就是服务”的观点，物业管理中“管理”的成份渐失。但是，物业管理绝不像一些人士说的“就是清洁卫生、栽花种草、修修补补、看门守院这点活儿”。物业管理的价值不仅在服务，更在于有明确的管理目标、清晰的管理理念、系统的质量控制方法。

从起源看，物业管理的核心价值是管理
      物业管理起源于英国。19世纪60年代，英国进入工业化时期，大量农村人口涌入城市。房产开发商看准市场机会，开发出一处简易廉价住房，出租给那些刚刚进城的“农民工”安身，这就是英国历史上臭名昭著的“窄院”。由于这些房屋简陋、空间狭窄、空气污浊、环境肮脏，配套设施严重不足，疾病、犯罪与日俱增，并衍生出一系列社会问题。这种状况引起了社会的强烈关注，一位名叫奥克维娅•希尔的女士，尝试改变这种情况。她在伦敦一个环境非常恶劣、被称为“小地狱”的地方出租并管理三所房屋。首先，她对房子进行修缮，完善房屋的配套设施。与此同时，她还为准租客们制定了一系列管理制度，并规定若不服从管理出租方可即时终止租约、收回房屋。这收到了非常明显的效果，很多人以租住奥克维娅•希尔的物业感到骄傲。这一现象引起许多人重视，有关部门还出面帮助奥克维娅•希尔整理出一套“奥克维娅•希尔制度”，向整个伦敦推广，继而推广到其它城市。此后，欧洲大陆和美国也纷纷效仿。
19世纪中叶以后，随着美国城市人口迅速增长，土地资源日益紧张，为了在城市中心容纳更多工商企业和人口，高层楼宇大厦建设成为重要选择。建筑材料和技术不断进步，使用钢结构的建筑和电梯的建筑越来越多，带来了建筑维护、设备保养、业主服务等专业性、技术性很强的工作，大型社区、高层楼宇需要更加多楼的服务和更有效的管理。1867年，美国纽约市通过了第一部房屋法律，对出租的公寓设定了最低的通风、卫生和安全的要求。1908年，由美国芝加哥大楼的所有者和管理者乔治•A•霍尔特组织的芝加哥建筑物管理人员组织召开了第一次全国性会议，宣告全世界第一个专门的物业管理行业组织成立。此后陆续出现了专业的物管理机构，开始了社会分工意义上的物业管理大发展。现代意义上的物业管理从此诞生。
      现代城市人口密度，一个物业区域动辄数万、数十万平方米，容纳着成千上万人口，因而必须有高效率的服务和管理与之相适应，这是现代物业管理产生、发展的基础条件，也是社会管理分工的必然结果。当代学者研究认为，奥克塔维娅•希尔制订的制度，包括“将房屋与房客一并改造”，“强调培养房客的社区意识和责任感”，“将住房改革与公共空间开辟和环境保护联系起来”等，强调房东与房客建立良好的个人关系，督促房客养成良好的生活习惯和美德，培养房客的社区意识和责任感。
物业管理要适应社会发展和科技进步，必须细化专业分工，“芝加哥建筑管理人员组织”的成立，标志着服务分工、综合管理的现代物业管理模式的形成。从物业管理产生、发展的历程不难看出，物业管理思想和实践蕴含着浓郁的管理理念，“约束居住者行为”、“科学管理居住环境”，是以人为本、寓管理于服务思想的具体体现。

从功能看，物业管理的主要职责在于管理
      物业服务是满足物业和物业使用人需求的活动，前者包括建筑体、设施、设备、物业环境的运行养护，保证水电气等系统功能稳定，以及外观整洁等等；后者包括物业使用人的生活、工作等各种需求。为此，物业管理必须发挥以下三个方面的管理职能：
一是“整合服务”。物业服务所包含服务的各专业，都可以独立于物业管理或物业服务存在。比如秩序维护、保法服务、园林绿化、维修等等，都可以自成一体，独自发挥服务功能，与物业服务并无必然联系。物业管理的特点或优势在于，无论物业硬件运行要求多么高，在其中工作、生活的人的服务需求有多复杂，顾客只需面对一个对象，即物业服务公司，订立一个物业服务合同，即可实现需求的满足。
经过100多年的发展演化，现代物业管理的管理职能与服务职能呈逐渐分离趋势。如香港物业管理公司的主要职责是监管各种专业服务机构的工作质量，而非直接当“服务生”。香港政府规定，物业管理公司受聘于业主立案法团（相当于业主委员会），根据业主要求保证物业设施设备的正常运行和养护，聘请专业服务机构负责各项具体的服务，明文规定物业管理公司除了可以直接从事换灯泡、疏通下水道之类零星急修便民服务外，不得自办服务，也不得在专业服务公司参股。顾客需要越多样化，专业分工越细致，对物业管理来说，管理要求也越高、越复杂。香港物业管理企业的角色更像楼宇的“管家”，整合专业服务、满足顾客需要，而这才是物业管理所应该做的。
二是维护物业整体效能。除了单一业主情况外，任何物业都存在局部与整体的矛盾。物业的任何部位，结构、外观、运行系统都是物业整体不可分割的一部分。虽然从根本上讲物业整体效能和小业主的利益是相一致的，但为了自身方便或利益，很多情况下小业主不太顾及物业整体效能。
若物业服务企业不能坚定捍卫管理原则，物业整体效能、质量就难以保障。比如，常见的房屋半封闭式阳台设计。入住后，无一例外都会有部分业主提出，将半封闭阳台发行成全封闭式阳台。这种改动，很可能破坏房屋立面的整体效果。物业服务企业无论允许改、不允许改，或是听之任之，都会遭到意见不相同的另一部分业主的强烈批评，甚至投诉，这正是对物业管理的考验。心中没有管理目标，没有管理原则，没有适当的工作方法，仅仅是“物业服务”与“奥克塔维娅•希尔制度”之前的时代就没有任何区别。可以说，这样的物业管理就失去了存在的价值。
三是用系统控制方法管理服务质量。事务繁杂琐碎，工作千头万绪，可以说是物业管理日常工作最大的特点。一方面，业主对物业服务要求高，一方面物业服务员素质较低（其原因主要是因为服务者待遇偏低，人才难得，从业者流动性过大），物业服务每个岗位员工的一举一动、一言一行，便是服务“产品”，可能直接给业主积极或消极的感受。因此，没有一套行之有效的质量监督、反馈、修复系统方法，根本无法应付不断发生的情况和问题，保持正常运行。物业区域实行综合一体化管理，采取矩形结构控制服务质量（即，纵向控制各个专业服务质量，横向控制综合服务质量），可以及时发现问题，了解顾客需要，及时改进工作。这套系统虽然复杂，但十分有效。
恰似酒店管理与酒店服务的关系一样，物业管理寓管理于服务，无论叫物业管理还是物业服务，作为别具一格的服务业，其核心价值和灵魂仍然在于管理。